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当高速壹品森境的铝板幕墙在滨湖的阳光下反射出冷光，当琥珀梓桐院的空中花园还在等待首批业主入住，合肥第四代住宅的故事似乎提前进入了中场休息。
曾被寄予"未来人居" 厚望的概念，如今在合肥楼市的声量正逐渐减弱 —— 今年以来，官方土地出让中难觅其踪，房企也鲜少主动加码，这场始于概念狂欢的居住实验，正暂时归于沉寂。
翻开合肥第四代住宅的花名册，目前能明确对标的项目仅有两个：滨湖的高速壹品森境与新站的合肥城建琥珀梓桐院。
高速壹品森境作为合肥"新计容" 后的首个四代宅项目，房源主打 225㎡起步的高级改善，户均赠送约45㎡空中花园，单价3万+/㎡的定位，将客群牢牢锁定在高改圈层。
琥珀梓桐院则以 1.0-1.1 的超低容积率，规划了双拼、叠拼与四代宅混合业态，试图在低密场景中嫁接立体绿化理念。
但这两个项目，更像是孤独的先行者。
自2024年6月瑶海三宗四代宅试点地块流拍后，合肥今年再无官方明确要求建设四代宅的土地出让记录。民间层面，房企拿地后主动升级为四代宅的案例也近乎空白。
与去年行业对 "空中庭院"" 垂直森林 " 的热捧相比，今年的合肥楼市，第四代住宅的讨论声明显稀薄了许多。
四代宅的遇冷，从来不是单一因素作用的结果。
首先是先天缺陷的集中暴露，让市场回归理性。
从全国案例来看，这类产品的"美丽烦恼" 早已显现：武汉某项目因 3 米进深露台遮挡，下层客厅冬至日有效采光仅 1.2 小时，业主日均开灯时长增加 4.7 小时；
西安项目6 米悬挑露台交付 3 年后，楼板出现 0.3-1.2mm裂缝，结构安全隐忧浮出水面；更普遍的问题在于维护——广州某项目因未预埋灌溉系统，50%绿植6个月内枯死，后期户均年养护成本超1.2万元。
有鉴于此，民间甚至一度流传 "住建部叫停审批" 的传言。
虽然，这条传言被近日宁波海曙区最新四代宅HS07-02-18 地块的成交打破，但政策风向的微妙变化不容忽视。
今年6月，住建部明确提出"好房子不等于贵房子"，强调住宅需回归安全、舒适本质——这对依赖 "容积率豁免"与"空中花园溢价"的四代宅而言，这无疑是一种隐性约束。
另一方面，四代宅也与当下合肥楼市的转型节奏产生了脱节。
众所周知，今年合肥新房市场正集体转向"小而美" 的刚需产品。比如城投揽萃，首开总价不到200万，滨投嘉玺116㎡户型起步价188万等等，新计容政策下的小户型因高利用率成为主流。
数据显示，合肥二手房成交中200万以下房源占比超 80%，不断下沉的客群结构，自然而然倒逼房企在新房市场向刚需转型。而四代宅动辄500万起的总价、30%-40%的物业费溢价，显然与当前市场的主流购买力错位。
更关键的是，市场缺乏成熟样本的支撑。
合肥的四代宅项目均未交付，全国范围内真正运营超过5年的案例也寥寥无几。空中花园的防水防渗、绿植的季节性更替、社区公共绿化的权责划分……
这些交付后才会暴露的细节，至今没有标准答案。
当购房者发现"空中庭院" 可能沦为 "高空菜园" 甚至 "杂物间"，观望便成了自然选择。
暂时的熄火，不代表彻底退场。
第四代住宅的核心理念——“让自然回归城市”，依然契合人居升级的长期需求。随着技术迭代，重庆已试点"钢管桁架悬挑体系"，将结构自重减轻 35%；
深圳项目引入物联网灭蚊站，蚊虫密度下降 82%；苏州采用智能调光玻璃，让四代宅的采光问题得到缓解。
这些探索，都在为产品"补课"。
对合肥而言，当市场度过刚需爆发期，改善需求重新成为主流，四代宅或许仍有机会。毕竟，在土地资源日益紧张的主城，如何在高密度中保留自然意趣，始终是未解的命题。
只是眼下，这场关于"空中花园" 的实验，需要更多时间来验证。合肥第四代住宅的故事，暂歇在了这个夏天，但关于未来的想象，尚未落幕。
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